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關(guān)于加強新城區住宅小區物業(yè)管理的建議

2015-09-06 18:13:20  

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    隨著(zhù)新型城鎮化加快推進(jìn)，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)展迅猛，新興住宅小區如雨后春筍拔地而起。小區物業(yè)管理是加強城市管理、改善人居環(huán)境的現實(shí)需要。一些區縣新城區城鎮物業(yè)管理相對中心城區嚴重滯后，一些小區盡管成立了物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )，但各項管理工作仍處于起步階段，各種糾紛、矛盾、碰撞偶有發(fā)生，甚至出現小區業(yè)主和物管互毆現象。加強中小城市新興住宅小區管理刻不容緩。

 

    一、區縣新城區城鎮新興住宅小區物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題

 

    一是管理人員素質(zhì)不高。目前，許多區縣新城區小區物業(yè)由開(kāi)發(fā)商成立的子公司進(jìn)行管理，有的無(wú)資質(zhì)，聘用人員大多數是返鄉農民工和本區域“4050”人員。由于缺乏系統的培訓，處理問(wèn)題方式方法簡(jiǎn)單，有時(shí)造成業(yè)主與物管之間的對立。

 

    二是內部管理不規范。按規定，凡有物業(yè)公司的小區都應成立業(yè)主委員會(huì )，而多數區縣新城區級新興住宅小區都沒(méi)有成立。由于物業(yè)公司缺乏與業(yè)主良好的溝通機制，許多小區是物業(yè)公司“一言堂”，社區也不愿意過(guò)多的介入其內部管理，導致本應是主人的業(yè)主反而退居弱勢地位。

 

    三是知情監督權無(wú)法保障。大都數物業(yè)管理公司都違反了物業(yè)管理相關(guān)規定，對物業(yè)服務(wù)收費及開(kāi)支情況，沒(méi)有向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金收支運行情況，沒(méi)有接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的監督，侵犯了業(yè)主的知情權和監管權。

 

    四是物業(yè)管理費難征收。部分居民繳納物業(yè)管理費的意識較差，認為物業(yè)公司服務(wù)不到位，拒交或拖欠物業(yè)管理費，管理費收繳不起來(lái)，物業(yè)公司只能降低標準，從而形成“收不到，管不好；管不好，又收不到”的惡性循環(huán)，造成物業(yè)管理低水平運行。

 

    五是部門(mén)跟蹤監管不到位。相關(guān)職能部門(mén)對物業(yè)管理的指導和監管不到位，有的小區擅自改變規劃，改變公共用地用途；有的小區隨意占用道路，劃出停車(chē)位出租牟利，增加小區道路安全隱患；有的小區門(mén)衛、保安等形同虛設，入室盜竊事件時(shí)有發(fā)生，嚴重影響了小區居民的生活質(zhì)量。

 

    二、加強和改進(jìn)區縣新城區新興住宅小區物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

 

    （一）將新興住宅小區管理納入社區建設體系。應將新興小區納入社區居委會(huì )管理范圍，發(fā)揮居委會(huì )在溝通業(yè)委會(huì )與物管企業(yè)的橋梁作用。開(kāi)發(fā)商一般按規定預留了社區用房，但有的小區已將預留地用作車(chē)庫出售。因此，建立新興小區社區宜早不宜遲。

 

    （二）加強對物業(yè)管理企業(yè)的監管。加強對物管企業(yè)資質(zhì)的審核和把關(guān)，對不符合要求和規定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，必須吊銷(xiāo)執照，注銷(xiāo)上崗資格證書(shū)，維護良好的物業(yè)管理秩序。通過(guò)物業(yè)管理市場(chǎng)化運作，尊重業(yè)主主權，淘汰服務(wù)差、管理水平低的物管公司。由相關(guān)部門(mén)及社區居委會(huì )組成綜合協(xié)調管理機構，加強對物業(yè)管理的指導和監管，對物管企業(yè)出售、改變公用設施用途的行為，應采取有力措施予以糾正。加強企業(yè)之間的競爭和互動(dòng)，扶持規模大、信譽(yù)高的物業(yè)公司做大做強。

 

    （三）增強小區居民的“主人翁”意識。部分農村居民從“兩間三層半”走上高樓，少數業(yè)主公共環(huán)境意識不強，習慣站在高樓垃圾一扔了之，小區花草隨手亂摘、隨腳亂踩，占用樓道等公共區域，車(chē)輛亂停亂放……這些都需要政府、社區和物管一起加強宣傳督導。應督導各小區組建業(yè)主委員會(huì )，定期舉行業(yè)主委員會(huì )座談會(huì )，引導業(yè)主既積極維權，又自覺(jué)遵守物業(yè)公約，形成共建和諧安居小區的良好氛圍。

 

    （四）規范物業(yè)收費及開(kāi)支行為。規范物業(yè)公司財務(wù)行為，加強自律，增加資金使用的透明度，對收支情況進(jìn)行公開(kāi)，讓業(yè)主明明白白消費；建立小區宣傳欄、公示欄等，對小區停車(chē)費、廣告費等收入項目公開(kāi)招標、公開(kāi)收支情況；加強物管企業(yè)內部管理，提高服務(wù)質(zhì)量，做到“質(zhì)價(jià)相符”。

 

    （五）健全完善新興小區管理機制。一是要建立物業(yè)公司與業(yè)委會(huì )的對話(huà)機制，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理中的維權、監督和協(xié)調作用；二是把社區活動(dòng)作為物業(yè)管理的一項量化指標考核，同時(shí)開(kāi)展形式多樣的小區活動(dòng)，促進(jìn)業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物管之間的溝通；三是通過(guò)建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )，制定行約行規，加強行業(yè)自律，并將行業(yè)經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題和企業(yè)的合理訴求及時(shí)反饋給政府部門(mén)；四是相關(guān)部門(mén)要做好協(xié)調指導工作，為業(yè)委會(huì )的組建及運作提供服務(wù)和幫助，及時(shí)將政府部門(mén)有關(guān)物業(yè)管理的政策和信息傳遞到企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性發(fā)展。

 

   （武漢市新洲區政協(xié)委員  邱新麗  供稿）